案例解析：小区地面车位到底属于开发商还是全体业主？

　　随着家用汽车的普及，停车难题日益凸显，不但公共场所车位紧张，小区内的车位更是成为僧多粥少，供不应求。这些车位到底应该归谁所有？小区地面车位到底属于开发商还是全体业主？

　　案情介绍

　　重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称豪运公司）是一家建设单位，2007年经重庆规划局批准，实际建成了地面停车位270个左右，均无法办理产权登记手续。豪运公司在购房合同中也约定了，如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归豪运公司所有，豪运公司有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。

　　此后，豪运公司准备将部分车位出租给业主，而业主委员会于2015年3月发出通告，声明地面停车位是利用小区公共用地设立的，为小区业主共有，豪运公司无权出租或者销售。双方协商未果，诉至法院。

　　一审法院认为，地面停车位在无法办理产权证明的情况下，应当属于全体业主。豪运公司不服一审判决，提起上诉。

　　二审法院维持原判后，豪运公司向最高人民法院提起再审。

　　法院判决

　　根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

　　综上所述，豪运公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

　　驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。

　　律师普法

　　《物权法》

　　第七十四条  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　所以说，小区地面车位，是属于小区业主共有的，而不是属于开发商。